Crisis inmobiliaria

 

Columna de Domingo Undurraga
El Mercurio de Valparaíso

La crisis financiera e hipotecaria norteamericana ha llevado los precios de las viviendas en este país a los más bajos en diez años. De mantenerse un bajo nivel de colocaciones de nuevos créditos hipotecarios, es altamente probable que los precios sigan bajando hasta que los stocks disminuyan.

El estallido de burbujas inmobiliarias ya atacó a otros países. Es el caso de España, que vivió por años un enorme aumento del valor del suelo y que aún habiendo desarrollado variados esfuerzos por contrarrestar el aumento de los precios, se vio envuelta en una burbuja que ha lanzado por el suelo entre otros, a la enorme inmobiliaria Martinsa Fadesa, produciendo la mayor quiebra en la historia del país.

Por años, la creciente demanda, las absurdas políticas de restricción del desarrollo del suelo y el desarrollo de un mercado con tildes monopólicos, elevó los precios permanentemente. Las familias que no tenían acceso a adquirir las viviendas deseadas, veían con estupor como los precios seguían elevándose día a día. Con una tasa Euribor muy baja (cercana al 2%), la banca comenzó a ofrecer la oportunidad de tomar créditos al 100% (o más) del valor de tasación de las propiedades a tasa variable.

Las familias al límite de sus posibilidades de pago contrataron estos créditos, incluso cuando no calificaran del todo como buenos deudores. Ante el escenario potencial de aumento de las tasas, fueron optimistas respecto que un mayor valor de los bienes les permitiría en el peor de los casos arrendar las propiedades o saltar a una de menor tamaño, habiendo hecho una diferencia. Al igual que en nuestro país, aparecieron muchos productos hipotecarios muy creativos, como ” Paga la mitad”, “Hipoteca inversa”, “Hipoteca remunerada”, “Hipoteca Heredable”, “Hipoteca Multidivisa” o “Hipoteca Puente”. La gente que siempre había visto limitado su acceso a la casa propia, destinó gran parte de sus ingresos a las futuras cuotas.

Dos años pasaron y la tasa Euribor comenzó a subir, la demanda bajó, los dividendos se multiplicaron. Las familias no conocían el verdadero efecto que tendría el aumento de las tasas. Pensaron en un 10% de aumento, en algo gradual. El mercado se contrajo y comenzaron los remates.

El limitado acceso a las viviendas es el fondo de un fenómeno que gran parte de los países enfrenta actualmente. Viviendas cada día más caras, de baja calidad, créditos a plazos larguísimos, restricciones absurdas al mercado del suelo, han hecho cada vez más complejo el poder contar con una casa propia, sin importar necesariamente el estrato socioeconómico de la población.

Aun cuando en Chile no tenemos ninguna burbuja inmobiliaria, están presentes todas las situaciones anteriormente descritas, tal como sucedió en los países que están en serios problemas hoy.

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3 comments

  1. Don Claudio Vergara , soy estudiante de Historia y Geografía de la PUCV y he comenzado a avanzar en mi tesis de grado. Esta tratará de la evolución de Viña del Mar de ciudad industrial (de espaldas al mar) asociada a la industria azucarera de Berstein a la concepción de Ciudad Jardín. El artículo que escribió en relación a este tema “Desarrollo urbano de Viña del Mar” me ha aclarado ciertas cosas. Aunque me falta bibliografía quiero como acción preliminar establecer paralelos entre ideología y urbanismo, utopía (simbolizada en el socialismo utópico de Owen en respuesta al capitalismo industrial y la concepción también utópica del urbanista británico Howard Ebenezer de la ciudad jardín). Me ayudaría cualquier consejo o reseña bibliográfica que me pudiera hacer llegar si fuera tan amable a mi correo, esperando su comprensión y su enorme ayuda se despide.
    Alvaro Campos.

  2. Estimado Álvaro
    Creo que para entrar con cierta profundidad deberías en primer lugar revisar libros de historia de la arquitectura, considerando un campo de estudio un poco más amplio, con respecto al desarrollo del urbanismo contemporáneo desde el renacimiento, por ejemplo. Hay varios textos simples e ilustrativos en la biblioteca de la UV. Ahora para entrar en materia urbanística puedes chequear de Leonardo Benévolo “Orígenes del urbanismo moderno” e “Historia de la arquitectura moderna”, de Hanno-Walter Kruft “Historia de las Teoría de la arquitectura”, de Kenneth Frampton “Historia Crítica de la arquitectura Moderna” y del tema específico de la ciudad jardín revisa Jane Jacobs “Muerte y vida en las grandes ciudades”.
    Saludos
    Claudio Vergara

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